La falta de espacios disponibles y el crecimiento de apartamentos de alto standing están empujando las opciones de vivienda económica al margen
Santo Domingo – En años recientes, el mercado inmobiliario en el Distrito Nacional ha visto un cambio dramático con un aumento perceptible en los costos de adquisición, edificación y arrendamiento de inmuebles. Este ascenso se debe en gran medida a la limitada disponibilidad de terrenos y a un incremento en la demanda por residencias de lujo, marginando así las viviendas más accesibles.
Aquellos inmersos en proyectos de edificación enfrentan el alza en el Índice de Costos Directos de la Construcción (ICDV) como un considerable desafío. De manera similar, en el sector del alquiler, esta situación ha generado inquietudes.
Factores detrás del incremento de los precios
Yissel Caminero, representante de Tu Casa RD, señala que, aunque los precios de los materiales de construcción han encontrado una estabilidad reciente, el valor de las propiedades continúa en ascenso por factores adicionales como la pandemia, el conflicto en Ucrania y el incremento en los costos de flete marítimo. “Durante la pandemia, los precios de materiales experimentaron un alza significativa, con el cemento alcanzando precios de hasta 40 pesos por bolsa. A pesar de que ahora el mercado se muestra más estable, la escasez de terrenos y el fuerte interés por estas propiedades siguen presionando los precios hacia arriba”, explica Caminero.
Análisis de precios: antes y ahora
Comparando con tres o cuatro años atrás, los precios de las propiedades se han elevado considerablemente. Caminero indica: “Un apartamento en Evaristo Morales de tres habitaciones en una torre con cinco años de antigüedad costaba mucho menos antes”. Esta escalada se debe en parte a la falta de lotes para nuevas edificaciones. “La pandemia fue un factor determinante en el aumento del precio por metro cuadrado. Ya no se encuentran tantos lotes disponibles en el Distrito Nacional, y los desarrolladores prefieren erigir edificios en lugar de casas, disminuyendo aún más la disponibilidad de terrenos y elevando los costos en estas áreas”, detalla.
Variación en la demanda de propiedades
Del mismo modo, se ha modificado significativamente la demanda por inmuebles. Según Caminero, “las viviendas unifamiliares prácticamente han desaparecido en el centro del Distrito Nacional. Áreas como Piantini, Naco y Bella Vista ahora están dominadas por edificios, y la construcción de departamentos de lujo ha suplantado a las casas más accesibles”. Destaca que es raro encontrar clientes buscando casas en estas zonas, y la tendencia se inclina hacia apartamentos más compactos y con menos ventilación, algunos hasta de solo 30 o 35 metros cuadrados. “Muchos de los nuevos apartamentos carecen de balcones o ventilación adecuada, y esta tendencia se debe a la alta demanda de propiedades en ubicaciones céntricas”, añade.
Adicionalmente, Caminero señala que la reducción del espacio habitable representa un obstáculo para aquellos acostumbrados a vivir en casas más espaciosas. “He visto apartamentos de 30 o 35 metros cuadrados con precios elevados. Están pensados para familias, pero eliminan el comedor y dejan solo la sala. Aunque algunos cuentan con una buena distribución, el tamaño limitado representa un desafío”, indica.
Efectos en las transacciones inmobiliarias
El incremento en los precios ha impactado las transacciones inmobiliarias, evidenciando una notable disminución en las ventas. “El sector ha registrado una caída en las ventas”, menciona Caminero. Entre los factores que alimentan esta tendencia se encuentran las altas tasas hipotecarias, que actualmente superan el 15% para créditos a 10 años. Esta combinación de precios altos y tasas de interés ha hecho que muchos compradores pospongan sus decisiones, a la espera de una posible disminución en los precios o en las tasas de interés. “Hemos tenido que negociar con los constructores ajustes en los términos de contrato y la extensión de los plazos de pago”, concluye.
Estrategias comerciales en un mercado boyante
Para adaptarse a las condiciones actuales del mercado, los vendedores están implementando diversas tácticas. Caminero subraya la importancia de entender las necesidades del cliente, ya sea para inversión o residencia. Beneficios como el potencial de valorización de apartamentos adquiridos en plano y los incentivos para primeros compradores, como el bono de primera vivienda y la Ley de Confitur, son atractivos. Además, destaca que es crucial que los compradores estén informados sobre las ventajas fiscales, como la exención del Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI) y el impuesto sobre transferencias inmobiliarias.
Visión de los residentes
Para quienes están en fase de construcción, el incremento en el Índice de Costos Directos de la Construcción (ICDV) representa un desafío, al aumentar los costos de materiales y mano de obra. Un residente en construcción comenta que “los altos costos han obligado a buscar financiamiento adicional y a modificar el diseño del proyecto”. La subida en los precios de materiales y de mano de obra le ha llevado a buscar alternativas más económicas y a extender el tiempo de ejecución del proyecto.
En cuanto al mercado de alquileres, los retos son similares. Un inquilino explica que “los costos de alquiler han aumentado cerca de un 20% en el último año, haciendo que los apartamentos que antes eran accesibles ahora estén fuera de mi alcance. He tenido que reajustar mis gastos en otras áreas y considerar mudarme a zonas más alejadas”.
Este escenario evidencia cómo el crecimiento en los costos de inmuebles está transformando el mercado en el Distrito Nacional, limitando el acceso a viviendas asequibles y complicando las decisiones de muchos compradores e inquilinos.
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